根据安置房的（de）特点及（jí）岛外物业（yè）管理的（de）物（wù）点，制定（dìng）本，将为广大业户推出（chū）完善的（de）管理服（fú）务，为企（qǐ）业打（dǎ）造物业品 牌。
、了解小区（qū）楼盘的基本概况如（rú）服务合（hé）同内容、考核标准及现场实(所处位置、人文（wén）环境、面（miàn）积、入口设施设备等)。
服务处（chù）组织（zhī）框架根据（jù）现场查看的情况和服务（wù）标准及考虑（lǜ）管理成本（běn）的情况下（xià），组建（jiàn）小区服务处（chù）人员（yuán）组（zǔ）织框架，并（bìng）对服务处人员进行（háng）相关的一系列培训，布置小区服务处（chù）的简易（yì）装修、采购办公物品等
准备接管（guǎn）验收楼盘的工作包（bāo）括
内业资料的移交工作:
1、资料的接管验收资料。如规划（huá）许可证、土地使用（yòng）合同（tóng）等（děng）
2、综合竣工验（yàn）收资料。如（rú）竣工图、机电设备的资料（liào）、供水合同等.
3、业主资料（liào）。如已分配业主的房号、电话号码等.
小区房屋主体的接管验收:
1、对小（xiǎo）区公共（gòng）部位进行验收包（bāo）括楼（lóu）道、公共楼面、天（tiān）台、地下室等（děng）
2、户内的验收。
3、园林绿化的验（yàn）收
4、工程设施设备的验收。包括（kuò）消防系（xì）统、新风系（xì）统、电梯（tī）、二次（cì）供水、监控（kòng）系（xì）统（tǒng），道闸（zhá）系统、门禁（jìn）系统（tǒng）排水管道（dào）、避（bì）雷针、化粪池等（děng）。
5、钥匙的接管。包括设备房和户（hù）内的钥匙，并进行核（hé）对
6、公（gōng）共（gòng）水电表、户（hù）内水电表的读数的确（què）认。
工程（chéng）接管验收流程:
按照（zhào）小区产权资料和技术资料进行移（yí）交（jiāo），确认签（qiān）字（zì）。对（duì）缺少的（de）资料应当记录在相关表格中
房屋本体现状接管（guǎn）验（yàn）收（shōu），确（què）认签字，接管（guǎn）钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。
3、机电设备的现（xiàn）状接管验收，把验收过（guò）程中发现的（de）不合格项记录在相关表（biǎo）格中。
4、汇总接管验（yàn）收过程（chéng）发（fā）现的不合格项，分类登记、整理、存（cún）档。
5、将发现的（de）不合格（gé）项（xiàng）反馈给（gěi）施（shī）工（gōng）单位（wèi）和（hé）开发（fā）商，确定在规定的期（qī）间（jiān）内整改（gǎi）
6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字（zì）、验收标准为建设部《房（fáng）屋接管验收标（biāo）准》
四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化（huà）修剪工作，使小区（qū）保持良好的外观形象迎接新业主的（de）入住（zhù）.
五、做好迎接新业主的（de）准备工作
现场交房处的（de）布置、钥匙（shí）的分类、业主档案袋的.准备（bèi）、交房资（zī）料的准备(房（fáng）屋（wū）验收（shōu）表住宅使用公约业主手册装（zhuāng）修（xiū）管理办法装修管理协议保管钥匙委托（tuō）书保管钥匙（shí）承诺书钥匙签收表业主信息表（biǎo）入住资料签收表入（rù）住须知等)。根据实际需（xū）要选取表格使用（yòng）。
入（rù）住程序:
1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房（fáng）的部门可以通知业主带本人身份证原件及复（fù）印件（jiàn）、入住（zhù）通知（zhī）书。如果（guǒ）是委托交房（fáng）还应当有委托协议书及委托人的身份证原（yuán）件及复印件。
2、服务处接待人员审核业（yè）主《入住通知书（shū）》、业主身份证
3、服务接待人员介绍小区管理服务（wù）情况，与（yǔ）业主签订《住宅使用公约》、《装修管（guǎn）理协（xié）议（yì）》等文件。根据实际需要填写表格
4、服务处接（jiē）待人（rén）员向（xiàng）业主（zhǔ）发（fā）放入住文件并请业户签收。入住文件（jiàn）包:入住须知业主手册住（zhù）宅使用公约装修管（guǎn）理（lǐ）协（xié）议（yì）。根（gēn）据实（shí）际需要发放文件
5、服务处接待人员陪同业主验房，抄（chāo）水、电表底（dǐ）数（shù），业主（zhǔ）验房合格（gé）后办理收（shōu）房、钥匙交付签收手续（xù）。填（tián）写《房（fáng）屋验收单》，验收不合格限期整改
6、将《入住通知书（shū）》、业（yè）主身份证（zhèng）复印件、《住宅使用公约》、《装（zhuāng）修管理协议》、《房屋验收单》《入（rù）住资（zī）料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。
7、整理在验收过程中，业（yè）主提出的相（xiàng）关问（wèn）题，分类整理归档（dàng），并送至施工单位和开发商，进行整改（gǎi）
8、整改后，通知业（yè）主（zhǔ）前来进行验收查看。并在相关表格进（jìn）行确认（rèn）签字。
六、二次装修（xiū）管理（lǐ）阶段
1、业主向服（fú）务处提出装修，应当（dāng）携带（dài）装修图纸，施（shī）工（gōng）单位资质证书及施（shī）工人员的身份证复印件到各服（fú）务处填（tián）写《住宅装修表》与（yǔ）《施工人员登记表（biǎo）》
2、服务处接待人员向（xiàng）业主和施工队（duì）个绍（shào）小区管理规定。例如装修时（shí）间、土头堆放点等
3、服务处在接（jiē）受（shòu）装修申请后，经服务处（chù）管理人员（yuán）和工程人员审批合格后，方可施工
4、在（zài）办妥以上手续后，接（jiē）待人员（yuán）办理施工人员临时出（chū）入证。由（yóu）施工人员负责人（rén）持施工人员身份证或暂住证及照片，到服（fú）务处办（bàn）理施工人（rén）员（yuán）临时出（chū）入证，填写施工人员（yuán）登记表，并缴（jiǎo）纳施工人员出入证工本费10元/张。装（zhuāng）修完后（hòu）可以退（tuì）款。
5、现场跟踪: 管（guǎn）理人（rén）员（yuán）必须每天到装（zhuāng）修（xiū）户施（shī）工现场跟踪视察，了解施工情（qíng）况并做好记录，必（bì）要时（shí）请（qǐng）工程人员同（tóng）往（wǎng）。维序人员及管（guǎn）理人员（yuán）应当每日对小区公共部份进行检查（chá）
6、装修（xiū）完毕后，经服务处管理人员及（jí）工程人员验收后（hòu），在装修申请表上填写装修验收情况并签名。
7、在跟踪时，如发现有（yǒu）违（wéi）章和（hé）妨（fáng）碍公（gōng）共（gòng）行（háng）为，应及时（shí）采取（qǔ）措施（shī）进行整改，必要（yào）时填写《违规（guī）整改通（tōng）知（zhī）单》、现（xiàn）场拍照等（děng），以备留（liú）用（yòng）与归（guī）档。
8、违章（zhāng）处（chù）理办（bàn）法，对违反装修规（guī）定者将依有关条例采取如下措施:
9、告（gào）知、规劝、责令停（tíng）工整改、上报相（xiàng）关执法部门。
10、对于材料进出、施（shī）工人员（yuán）办证、施工工具管理、土头垃圾的（de）管理。业主的装（zhuāng）修材料搬（bān）运（yùn）出（chū）小区（qū）时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何（hé）人一律不准把材料带出小（xiǎo）区（qū）。办理临时施工人（rén）员（yuán）出入证和工（gōng）具出小区手（shǒu）续必须由（yóu）业主或（huò）施工负责人来服务处（chù）办理，其（qí）它人不得办理。进入的材料必（bì）须在两天运（yùn）往业主家中，不得在小区公共部份（fèn）堆放过（guò）长。土头垃圾应当定（dìng）点（diǎn）堆放，如果有地（dì）下室应当将土（tǔ）头运往地下室堆（duī）放。土头（tóu）垃圾应（yīng）当（dāng）每日进行清运（yùn）
11、服务处经理每月（yuè）不定期抽查（chá）10次装（zhuāng）修管理情况。
七、入住后的（de）管理阶段
服（fú）务处追求的目（mù）标（biāo）:
1、房（fáng）屋建筑的完好率达到98%以上
2、报修及（jí）时率（lǜ）达（dá）到99%
3、清（qīng）洁管（guǎn）理（lǐ）无盲点;
设备设施（shī）完好（hǎo）率达到（dào）98%以上;4.
5、小区路灯完好率达到99%;
6、管（guǎn）理区域内不发生重大安 全与（yǔ）火灾责任事故
7、有效（xiào）投诉（sù）处理率99%;
8、服务（wù）满（mǎn）意率达95%以上;
9、绿化完好（hǎo）率达（dá）到98%以上;
10、道路完（wán）好率达（dá）到98%;
11、各类（lèi）管理人员岗前岗中培训99%;
12、全年（nián）无服务安（ān） 全事故发生（shēng）
为（wéi）达到以（yǐ）上目标，服（fú）务处将制定以下（xià）:
1、完善各项管理（lǐ）制度和管理（lǐ）规定。包括维序人员管理规定、车辆管（guǎn）理规定、机电设（shè）备管理规定（dìng）等（děng）一系列管理制度和管理规定
2、保洁（jié）施行外包监管（guǎn）制定。即服（fú）务处全（quán）体（tǐ）人员(含维序人员都有监管（guǎn）的（de）权力)做到清（qīng）洁环境卫生（shēng）无死（sǐ）角发现问题及时（shí）的机制。保（bǎo）洁（jié）人员应当要（yào）求统一（yī）装着。垃圾日产日清，定（dìng）期（qī）进行卫（wèi）生消杀（shā）工作。并根（gēn）据（jù）现场（chǎng）制（zhì）定保洁工作流程。 (保洁（jié）日计划、周计划（huá）、月计划（huá）)二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要（yào）求。
3、对（duì）草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养（yǎng）护、定期清除绿（lǜ）地杂草、杂物、定期预防花（huā）草、树（shù）木病虫
管（guǎn）理（lǐ）人（rén）员及机（jī）电工（gōng）作人（rén）员要求持（chí）证（zhèng）上岗（gǎng）。并对服（fú）务处人员（yuán）进（jìn）行后（hòu）续的相关培训，进（jìn）一步提高全体人员的综合能（néng）力（lì）和（hé）服务意识。规范（fàn）礼貌用语等
5、建立来（lái）电来（lái）访登（dēng）记记录。要（yào）求（qiú）如实完（wán）整填写，及时反馈给相关（guān）责任（rèn）人，相关责任人调查后将处理情（qíng）况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每天（tiān）下（xià）班前对来（lái）电来访内容（róng）进行查看，服务处经理（lǐ）每两天对来电来访进行（háng）检查，并每周进行统计，分析（xī）相关（guān）案例。对未能及时（shí）处理的事（shì）项应当（dāng）建（jiàn）立（lì）相关的报告制度进行备案。
6、建立（lì）工程报修处理及时制度。房（fáng）屋小修（xiū）、零修、及时率99%，零（líng）修24小时内（nèi）完成，急修不过夜。小修合格（gé）率达（dá）99%，水电维修不（bú）超过24小时、土（tǔ）建不超（chāo）过3天。中（zhōng）修，保持（chí）房屋外观（guān）完好，无破坏立面。维修工程返（fǎn）修率不得超过1%。
7、管理人员应当每天（tiān）对自己所管理的片区进行检查包括(装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性绿化（huà）情（qíng）况等)，并记录（lù）相关情况（kuàng）。 (严禁在公共绿地养（yǎng）鸡（jī）养鸭和种菜的行为) 。一（yī）经发现要立即制止和劝导（dǎo）
8、小区实施封闭式（shì）管理，业主出入实施刷卡（kǎ），外来人（rén）员进行身份证（zhèng）登记好方可进入。小（xiǎo）区内车辆实施刷卡（kǎ）进入，外来车辆实（shí）行（háng）临时取票进入。非小区（qū）业主车（chē）辆禁止在小区（qū）停车过夜（yè），出租车(除特殊情况下) 不（bú）得（dé）驶入（rù）
小区。
9、维（wéi）序人员实施（shī）24小（xiǎo）时值班制（zhì）度。定（dìng）时和不定时相结合对小区（qū）进行巡（xún）逻检查，并进行记录。对进入（rù）小（xiǎo）区（qū）的车辆（liàng）进行引导停放
10、客户（hù）投（tóu）诉的相（xiàng）关处理。区分有效投诉和无（wú）效投诉，反（fǎn）馈给（gěi）相关（guān）责任人进行落实处理，并及（jí）时将相关情况反馈给业主。服务处应（yīng）当对有效投诉进行（háng）防 止（zhǐ）类似情况在发生。
11、建立24小时值班制度。设立服（fú）务电话（huà），接（jiē）受业主对（duì）物业管理（lǐ）服（fú）务报修，求助，建议、问询、投诉等（děng）各（gè）类信息的收集和反馈，并及时处理，有回（huí）访制度和记录。
12、建立各（gè）类突发事件应急预（yù）案。容易危（wēi）机人（rén）身安 全的设（shè）施（shī）设备有（yǒu）明显警世标志（zhì）和防（fáng）范措施（shī）;对可能（néng）发生（shēng）的（de）各种突发（fā）设备故障（zhàng）有（yǒu）应急方案;
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